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Partages d'expérience dans le domaine des cessions de fonds de commerce et de la transmission des entreprises sur le territoire romand

Emch

Alexandre

Entrepreneur animé par la recherche de l'innovation en utilisant les moyens modernes de communication.

Fondateur de la structure Selectissimo, active dans la remise de commerces et notamment de boutiques en Romandie, je constate avec tristesse qu’internet impacte grandement (et défavorablement) les affaires de ce secteur désormais en pleine crise. Concurrencés par le tourisme d’achat en France voisine, par le Web et également par les grands centres commerciaux, nombre de ces commerces doivent se résoudre à se réinventer, à innover ou, pire, à cesser définitivement leurs activités faute d’idée ou de vision stratégique claire par rapport à ces nouveaux enjeux économiques.Cela est dommageable à plus d’un titre car ils jouent un rôle économique qui me semble primordial sur un marché devenu de plus en plus standardisé et où le facteur « prix » est un critère incontournable pour un clientèle exigeante. Mais les gros acteurs qui jadis concurrençaient lesdits petits commerces des centres-villes doivent eux aussi faire face à une érosion de leur chiffre d’affaire, grignoté par les géants du Web que sont Amazon, Zalando et consorts. Autrement dit, l’arroseur arrosé ...
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Posté par le dans Entreprises
Dans le cadre de ma mission d’accompagnement de certains entrepreneurs lors de la création de leur entreprise ou de la reprise d’un commerce, il m’est arrivé de les mettre en garde contre les risques de l’association. Si s’associer peut apporter nombre d’avantages indéniables, mon expérience personnelle, après avoir pesé le pour et le contre, me laisse penser qu’il est très difficile de pouvoir trouver à plusieurs personnes l’équilibre adéquat pour mener un projet au succès attendu. Les raisons sont multiples et les énumérer dans cet article ne saurait prétendre à en « révéler » une liste exhaustive ou des recettes miracles mais plutôt d’apporter quelques pistes de réflexion.Entreprendre c’est faire des choix. En choisissant une option par rapport à une autre, vous vous exposez tout naturellement à un risque même si vous avez pu le mesurer au préalable. Et si vous n’êtes pas à prendre ce risque, il est préférable de vous orienter vers une autre solution professionnelle en qualité de salarié par exemple.S’associer permet de trouver la synergie nécessaire pour un développement plus créatif de votre nouvelle structure. De ce fait, disposer de 2 ou 3 avis permet de « diluer » les risques de mauvaises décisions mais peut également...
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Posté par le dans Restaurants
Par ma position au sein d'une structure active dans la remise de commerces et spécialement dans les domaines de la restauration, je reste souvent amusé sinon pantois devant certaines demandes de nos clients qui se projettent dans leurs nouvelles activités professionnelles. Mon objectif ici n'est pas de les accabler (ce n'est pas mon genre ;-) mais surtout de leur amener un éclairage neutre et averti sur cette belle profession.Neutre car je ne viens pas moi-même de ce monde, mon cursus se situant dans des études supérieures commerciales, marketing et en e-communication, mais averti car j'ai eu l'occasion de côtoyer de nombreux acteurs à tous niveaux qui m'ont eux-mêmes largement éclairé.Le paradoxe de la restauration me semble être le suivant : reprendre un restaurant et en faire une réussite commerciale exige une solide formation à la base, des compétences et bien entendu, de l'expérience, ce qui reste une "banalité" dans la plupart des professions. Alors pourquoi ceux et celles souhaitant reprendre une telle activité pensent-ils qu'il s'agit d'une activité facile d'accès sans exigences particulières ? Pourquoi minimisent-ils les tâches et défis (pourtant nombreux et ardus) qui les attendent ? Pourquoi la restauration leur semble-t-elle un "eldorado professionnel" ?La première piste qui me...
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Posté par le dans Fonds de commerce
Actifs dans le domaine de la remise de commerce depuis plusieurs années, Selectissimo ne peut que constater avec regrets, les grandes difficultés que rencontrent nos commerçants de proximité dont nous défendons la position. En effet, depuis l’arrivée de gros acteurs sur le marché (discounters, grandes marques, chaînes internationales), les prix d’appel pratiqués par ceux-ci, souvent proche voir en-dessous du prix coûtant, le matraquage publicitaire grâce à des budgets souvent indécents aidant, ne permettent plus aux petits commerçants de lutter loyalement et à armes égales. Peut-on alors parler de concurrence déloyale ? On peut légitimement se poser la question...Notre article ne tend pas à jeter la pierre à ceux qui choisissent de faire leurs achats courants dans ces grandes surfaces proposant des prix les plus attractifs. Une famille nombreuse, des budgets serrés induisent tout naturellement ce type d’attitude parfaitement compréhensible. Mais peut-être faut-il aussi se poser les questions suivantes au-delà des questions purement économiques, en intégrant l’aspect éthique et social de nos comportements ?- Tuer le commerçant local, n’est-ce pas tuer la vie sociale d’une commune ?- Acheter local n’est-il pas un premier geste de consommation responsable ?- En termes de qualité, peut-on comparer un produit artisanal d’un produit industriel ?- La...
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Voici plus de 7 ans que Selectissimo, agence reconnue en Suisse romande, accompagne ses clients dans leurs projets de remise de commerce ou de transmission d’entreprises. Nous sommes fiers d’avoir pu réaliser de nombreuses opérations fructueuses sur des missions que nous ont confiées plus de 600 vendeurs et près de 3000 acheteurs ces dernières années.Mais à notre grand regret, nous devons aussi constater que certains acteurs dans le domaine ternissent notre activité en s’improvisant dans un métier qui requiert notamment une solide formation et une probité qui leur fait souvent défaut. En effet, chacun, même sans formation et expériences professionnelles, peut s’engager dans cette voie sans autorisation / licence car aucune disposition légale contraignante n'encadre notre profession en Suisse au contraire de nos voisins français qui ont largement légiféré à ce propos.Les conséquences sont très fâcheuses car ces agissements induisent une méfiance persistante des vendeurs comme des acheteurs sur un marché déjà très tendu conjoncturellement. Combien avons-nous récupéré de clients déçus, grugés par des courtiers malveillants pour lesquels seul le gain compte même au détriment des principes de loyauté les plus élémentaires dans les affaires ? Combien avons-nous dû reprendre de dossiers mal ficelés dont les conseils prodigués étaient le plus...
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Posté par le dans Immobilier
Un parcours de combattant, c’est comme ça qu’on définit aujourd’hui la recherche d’appartement pour les futures locataires dans les grandes villes. Pour trouver un appartement, le locataire doit au moins fournir le contrat de mariage, la carte d’assuré social, au moins les trois dernières fiches de paye et un garant pour la caution, qui est stipulé par la loi en vigueur. Face à toutes ses exigences, les jeunes ont du mal à trouver un logement qui leur convient et ont recours parfois à des tricheries. Mais les gérantes et propriétaires ne se laissent pas avoir. Certains propriétaires font appel à des agences détective pour mener des enquêtes avant d’accepter un locataire pour éviter les mauvaises surprises et les éventuels ennuis.Les trucages deviennent courantsTellement, il est difficile d’obtenir un appartement même pour ceux qui ont un bon salaire. Les agences sont devenues trop exigeantes. Les aspirants à la location doivent fournir un bon dossier pour pouvoir trouver un abri et souvent, ils l’inventent de toutes pièces. Parmi ses fraudes, la modification des informations leurs concernant comme les fiches de paie ou encore d’inventer un conjoint. Il faut aussi que le futur locataire touche au moins trois fois du loyer, mais même dans...
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Posté par le dans Immobilier
Déménager en Suisse est une opportunité saisissante, sans oublier le dépaysement que ce projet peut proposer. Cependant, il y a aussi d’autres changements à prévoir pour que ce déménagement puisse être complet. La recherche d’un bien immobilier à l’étranger n’impose pas le même challenge que celui dans le pays. Chez soi, on a l’opportunité de mieux connaître le marché immobilier local, sans oublier la bonne connaissance des régions, pour mieux s’orienter vers la destination de votre choix. Alors, si on se lance dans ce projet en Suisse, on sera totalement dans le flou. En effet, on ne connaît rien de la Suisse, surtout si c’est la première fois qu’on s’y rend. La première chose à faire serait ainsi de consulter une agence immobilière suisse, qui pourra offrir tous les renseignements nécessaires à cette recherche, et pour se faire assister tout au long de la quête, afin de trouver une maison, un appartement ou un studio suisse, bien convenable à ses besoins. Une investigation qui peut également être à titre d’enquêtes de moralité.Rentabiliser sa location de bien immobilierAfin de mieux lancer cette recherche, il n’y a rien de plus simple que le bouche-à-oreille. C’est par l’intermédiaire de cette méthode qu’on peut recueillir...
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Posté par le dans Fonds de commerce
Grâce à une qualité de vie jugée excellente, la Suisse occupe aujourd’hui la première place dans le classement des pays où il fait bon vivre. Considérée comme l’un des pays les plus riches au monde et avec des conditions fiscales plus que confortables, elle attire également les gens fortunés de la planète qui veulent de plus en plus s’y installer. Ceci est d’autant plus facile qu’elle dispose de nombreuses infrastructures dont certaines sont destinées pour l’habitation, l’usage commercial ou bureau. Que ces personnes soient francophones, italophones, germanophones ou autres, il leur est facile de trouver un immeuble, une maison ou louer un bureau ou faire un achat.Les conditions des contrats de bail La Suisse étant divisée en 26 cantons, les contrats de bail y sont toutefois soumis aux mêmes termes prévus dans le Code des obligations et de l’OBLF ou l'Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux. Mais dans les cantons francophones, particulièrement à Genève, Neuchâtel, Jura, Fribourg et Vaud, à ce code est adossé le Contrat-cadre romand de baux à loyer. Et plus spécifiquement pour Vaud, s’ajoutent les Règles et Usages Locatifs du Canton de Vaud (RULV).Les responsabilités du propriétaire et...
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Avoir une maison à soi, être chez soi : rien de plus merveilleux et satisfaisant que ça. En Suisse, par rapport aux autres pays européens, il est très facile et direct de devenir propriétaire d’un local. Le local trouvé, le processus d’acquisition peut alors commencer. Avant l’achat, une évaluation de la propriété à la demande de l’acheteur s’impose! Il est très difficile, voire carrément impossible, de négocier le prix d’une nouvelle propriété en Suisse, car les constructeurs savent qu’il existe peu de biens disponibles actuellement sur le marché suisse. Les coûts et frais doivent être payés par le présumé acheteur dans le cas où des changements et/ou réparations seront faits dans la vente d’un local. En ce qui concerne une ancienne propriété, une négociation est très souvent possible en dépit du fait qu’on pourrait quand même rencontré des vendeurs qui ne feront aucune concession sur leur prix. L’idéal est d’avoir plusieurs pistes même si cela pourrait paraitre très difficile à cause du fait que la Suisse actuellement compte peu de terrains disponibles. Dans ce cas, il est plus facile de négocier.Notarisation de l'achat d'un localToutes les transactions suisses doivent être enregistrées par un notaire choisi par l’acheteur. Le notaire est tenu...
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La transmission d’une société n’est pas une chose anodine. En tant que particulier, cette transaction peut s’avérer difficile. Il faut avoir une connaissance étendue en droit pour réussir la vente. Puis, une société à transmettre présente toujours un grand projet. Il vous est conseillé de passer par un professionnel dans le domaine pour ne pas mettre en risque votre transaction. Quel professionnel choisir ?Il est préférable de choisir un opérateur membre d'un réseau solide (Exemple Selectissimo) pour éviter les arnaques et pour formaliser tous vos papiers. Ce type d’agence met toujours à la disposition de ses clients des agents immobiliers personnels peuvent conseiller les clients dans les moindres détails. Peu importe l’emplacement de la société à transmettre, il ne faut pas restreindre l’espace de l’annonce. Il vaut mieux chercher les acheteurs potentiels dans tous les cantons suisses. Certains professionnels du domaine réclament des frais de dossiers et de publicité, il faut les éviter. Les vrais professionnels négocient tous les frais avec les futurs acheteurs. Le transmetteur pour sa part n’a rien à payer. Il reçoit en totalité le prix de ses biens.Les différentes préparations à faireIl est possible de faire appel à un expert en transmission d’entreprise et suivre scrupuleusement ses...
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La vie en entreprise n’est pas exempte de certains désagréments. Il peut se produire en entreprise des détournements, des vols, et d’autres situations similaires. Dans de tels cas de figure, il peut être nécessaire de faire appel à une agence de détectives privés pour mener ces enquêtes et investigations dans l’environnement commercial.Le vol en entreprise n’est pas rare. En particulier dans les entreprises de produits, il n’est pas rare que des membres du personnel retirent une partie du stock des marchandises. Ces cas peuvent se produire dans le cadre de la production pharmaceutique, textile, automobile, technologique, etc. Les entreprises de services sont moins souvent le théâtre de tels vols.Toutes les entreprises mettent en place des méthodes plus ou moins utiles pour prévenir lesdits vols. Mais, ces méthodes sont généralement plus dissuasives que préventives. Le rôle d’un enquêteur dans de tels cas ne se limite pas à l’identification du responsable du vol, mais également de potentiels complices, et des moyens employés pour y parvenir.L’enquête interne pour vol en entreprise ressemble globalement à un audit de sécurité. Toutefois, dans le cas d’un détournement de fonds, l’aspect financier de l’enquête prendra une importance particulière.Pourquoi opter pour des enquêteurs privésPour enquêter sur le vol en...
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Les indices pouvant conduire au constat d'une concurrence déloyale peuvent être nombreux et relever d'une certaine évidence : perte conséquente de clients, démission en masse du personnel pour accepter un nouvel emploi auprès d'un concurrent, diffamation portant atteinte à la réputation de la société, publicité mensongère d'un concurrent pour aguicher les consommateurs et vous faire de l'ombre par la même occasion ?Les signes d'alerte ne trompent pas, et il sera peut-être judicieux à ce moment-là de solliciter une agence détective privé pour qu'elle puisse établir un rapport d'enquête concluant à ce sujet. Son rôle majeur sera de rassembler des preuves tangibles et concrètes qui puissent percer à jour les pratiques illégales et déloyales des dits concurrents.La définition du terme "concurrence déloyale"La concurrence déloyale est définie par la législation suisse à l'article 2 de la loi fédérale contre la concurrence déloyale, comme suit : « Est déloyal et illicite tout comportement ou pratique commerciale qui est trompeur ou qui contrevient de toute autre manière aux règles de la bonne foi et qui influe sur les rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. »Autrement dit, il n'y a plus lieu d'invoquer le principe de la libre concurrence lorsqu'un abus comportemental vise à...
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Posté par le dans Tabacs / Kiosques
Pourquoi investir dans l’industrie du tabac en Suisse ?La Suisse est le seul pays européen qui accepte la libre circulation du tabac sur son territoire. Ce n’est donc pas étonnant si le marché du tabac est encore propice dans le pays même si celui-ci commence à être rétrograder à travers le monde. D’ailleurs, la Suisse héberge les trois plus grands acteurs du tabac que sont Philip Morris International, British American Tobacco et Japan Tobacco International. Tout est au profit de la filière-tabac en Suisse. Acheter une industrie de tabac à transmettre en Suisse présente alors un grand intérêt. Les lois suisses sur la production et la commercialisation de tabacLa fiscalité est encore très accessible en matière de production de tabac sur le territoire suisse. C’est pourquoi de nombreuses sociétés étrangères et internationales ont bâti leurs sièges dans un canton suisse. Sinon, elles sont au moins une branche soit de production soit de commercialisation dans le pays. On a donc librement le choix d’investir dans l’une de ces deux sections d’activités ou faire les deux à la fois. L’OMS ou l’Organisation Mondiale de la Santé a mis en place la convention-cadre antitabac. Elle a été consentie par tous les pays européens et...
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Magasin à transmettre : quelques démarches essentiellesLe marché actuel donne les propriétaires de magasins le temps de prendre du recul et d'évaluer la véritable valeur de leur entreprise pour une éventuelle transmission. Tous magasins ayant une forte base de revenus récurrents sont, bien sûr, les plus recherchés. Cependant, les prix d'achats et conditions définitives sont touchées par de nombreux facteurs.  Les taux d'intérêt sont bas, l'économie s’améliore et l'intérêt de monter sa propre entreprise est à un niveau record. L’affluence des acheteurs désireux d’acquérir un espace commercial en Suisse s’accroit dû à la possibilité de négociation du prix. C’est donc le moment idéal pour transmettre un magasin à un entrepreneur intéressé. Cependant, compte tenu de la base juridique suisse, il y a beaucoup à considérer lors d’une transmission d’un magasin.Dans certains cas, faire appel à un courtierUne transmission d'un local commercial désigne également un ensemble de processus de transfert de droits d'une personne à une autre. Les expériences d’un courtier d'affaires peuvent aider à bien évaluer le prix du magasin en question. Avec leur connaissance de la base juridique suisse, les services d’un courtier pour la transmission d’un magasin seraient tout à fait recommandés. Outre, parce qu’ils sont les mieux placés...
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Chaque année, ce sont de nombreuses PME qui disparaissent à cause d’une mauvaise relève. Ceci met en mal la santé de l’économie. Vue donc le poids que présentent ces entreprises pour le PIB mondial, il est très important pour les dirigeants de ces dernières de procéder à une transmission rapide et efficace afin que celles-ci puissent rayonner et devenir grandes. Les PME à transmettre méritent une bonne planification dans les plus brefs délais. Comment faut-il donc bien faire la transmission des PME ?Nécessité de transmettreDepuis plusieurs années et dans beaucoup de pays développés, la tendance se fait de plus en plus grande ; la transmission des PME est plus qu’une actualité. On se rend donc du coup compte de la grande importance de ce type d’action. De nombreuses questions se posent autour de ce sujet : pourquoi est-il nécessaire pour un dirigeant d’entreprise d’assurer la pérennité de son entreprise ? Pourquoi faut-il se débarrasser de son entreprise ? Comment bien assurer cette transmission ? À qui faut-il les transmettre ? Ceci n’est qu’un spécimen du panel de questions qui se posent. La raison est quand même toute simple : il convient aux dirigeants de s’assurer une bonne et paisible retraite. C’est...
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Louer un local commercial est important surtout pour assurer la pérennisation de ses activités commerciales. L'exploitation du local loué passe nécessairement par l'obtention d'un bail. La Suisse est l'un des pays au monde qui propose dans sa législation diverses formes de bail, des formules de bail qui sont parfois des locataires d'autres types de « bailleurs ». Parmi ces formes de bail, nous avons le contrat de bail principal, le contrat de sous-location et le transfert de bail à un tiers. Le phénomène de sous-location et de transfert de bai de bail à un tiers en matière de local commercial à louer est une pratique courante dans la plupart des villes en Suisse. Quelles bases légales et juridiques régissent le contrat de sous-location ? La sous-location d'un local commercial : Panorama législatif Le bail sous toutes ses formes est régi en Suisse par le Code des Obligations suisse CO, et c'est le CO qui définit les conditions d'établissement du contrat de sous-location. La sous-location est un contrat de location de locaux d'habitation et/ou commerciaux à une tierce personne par un locataire (le locataire ayant loué le local auprès d'un bailleur). En référence à l'article 262 du CO, le contrat de sous-location...
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Commentaires récents pour ces articles - Voir tous les les commentaires
  • Agence Lausanne
    Agence Lausanne a écrit #
    Sous-location
    Bonjour, Il est toujours plus prudent de signer un bail écrit car tout accord verbal ne permettra pas de prouver que le locataire
  • novicz
    novicz a écrit #
    cession de bail au sous locata...
    question : qu'en est il si le locataire a sous loué son local et veut désormais céder le bail ? en cas de sous location verbal
  • Benoit Mooser
    Benoit Mooser a écrit #
    Bon à savoir...
    Merci Alexandre!
Se lancer dans la restauration peut devenir une activité fructueuse à partir du moment où l'on prend le temps d'analyser différents aspects. Un café-restaurant à louer peut donc être un investissement profitable et rentable si l'on retient quelques éléments clés. 1. L'emplacementIl est capital de trouver un bon emplacement, car un commerce bien situé garantira toujours un flux régulier de clients.Dès que les environs présentent à proximité: des grands magasins (rue commerçante), des bureaux, des habitations, et des transports en commun, l'emplacement peut être qualifié d'attractif. Mieux encore, si le café-restaurant à louer se situe dans une zone touristique: sites, musées, et expositions à proximité peuvent se révéler être de véritables atouts, autant que les salles de spectacles et salles de concert à portée de vue. La Suisse étant par ailleurs, reconnue à l'étranger comme la région idéale pour y pratiquer les sports d'hiver, il sera fortement avantageux de louer un café-restaurant proche d'une station de ski. Il drainera de nombreux clients, nationaux comme touristes. D'autre part, se méfier des termes "à remettre sur pied" pas forcément bon présage2. Les extras de l'établissementIl faut aussi s'interroger sur la facilité de stationnement: est-ce que le café-restaurant à louer dispose d'un parking ?...
Lectures : 1899
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Les différents types de bauxUne relation contractuelle portant sur un bureau à louer donne droit à un bail spécifique qui a pour particularité de s’adapter aux activités de l'entreprise. Dès sa signature, il prend effet pour une durée déterminée ou indéterminée. - Le bail à durée déterminée : la fin du contrat étant précisée, il s'achèvera à la date convenue.- Le bail à durée indéterminée : la fin du contrat n'étant pas prévue, il peut être renouvelé après consentement des deux parties ou à défaut, selon l'article 266 du code des obligations.Dans le code des obligations, le bail commercial se rapproche du bail dédié à l'habitation, contrairement à d'autres législations étrangères qui distinguent mieux ces deux concepts. En France par exemple, les sociétés ont le choix entre trois baux différents : commercial (pour les activités commerciales), professionnel (pour les activités non commerciales ou libérales) ou de courte durée (pour les entreprises débutantes).La fixation du loyerLa législation suisse ne prévoit pas de plafond particulier en ce qui concerne le montant du loyer. Les deux parties sont libres d'entrer en négociation sur ce sujet, selon que le bureau soit loué vide ou meublé. Néanmoins, il faut noter que le locataire est dans ses...
Lectures : 4425
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Le secteur de l'hôtellerie et de la restauration est un secteur en plein essor aujourd'hui dans le monde et beaucoup sont de ces particuliers et opérateurs économiques qui investissent dans ce secteur surtout pour sa bonne rentabilité. Parmi ces coins du monde, nous avons la Suisse, devenue une destination sure en matière d'investissement dans le domaine de l'hôtellerie et de la restauration. Hôtel-restaurant à vendre, un domaine d'investissement bien rentable en Suisse. Envie d'investir dans l'hôtellerie-restauration en Suisse ? Par où commencer ? Pourquoi investir dans l'hôtellerie en Suisse et quel est le cadre juridique qui réglemente les opérations de vente de complexe hôtelier en Suisse ?L'hôtellerie-Restauration en Suisse : état des lieuxSuite à la crise financière mondiale de 2009 l'industrie touristique a également connu une chute drastique dans la plupart des pays du monde y compris la Suisse. Mais l'industrie touristique de la Suisse, en particulier le secteur de l'hôtellerie-restauration a connu une bonne croissance et a attiré beaucoup d'investisseurs. D'après les analyses produites par Hôtellerie Suisse et la Société Suisse de Crédit Hôtelier, la Suisse présente une forte demande en hôtellerie et en restauration, ce qui fait que le taux d'investissement dans ce secteur a considérablement grimpé depuis 2009....
Lectures : 4146
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Avant toute chose, les fonds de commerce sont des biens. Et à l’image de tout bien, ils peuvent faire l’objet d’une vente. Les café-restaurants ne font pas exception à la règle. Mais, quand il est question d’un café-restaurant à vendre ou de tout autre service de restauration, l’expérience dicte de prendre certaines précautions afin de réaliser un bon investissement. Les considérations d’ordre juridique Les obligations du vendeurAvant que ne soit signé le contrat de vente définitif, le vendeur a le devoir de produire différents documents et informations à savoir : Le nom de l'ancien propriétaire du café-restaurant à vendreLa date et le prix auquel ce propriétaire avait acquis le fonds de commerceLe contrat de vente définitif signé oblige le vendeur à : Remettre clés et titres de propriété à l'acheteurRemettre les livres de comptes de l'établissement des trois dernières années garantir l'absence de vices cachés formellement stipulés dans le contrat de vente, au sein de l'établissementGarantir l'impossibilité d'une éviction sous prétexte qu'une tierce personne serait déjà la propriétaire du café-restaurant à vendreLes obligations de l'acquéreurL'acquéreur doit s'engager à payer le fonds de commerce, dans les normes prévues établies dans le contrat de vente définitif.Évaluer le fonds de commerce de l'établissementPlusieurs méthodes permettent de...
Lectures : 1873
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